전세사기 피하려면? 부동산 계약서에 꼭 확인할 것

 

최근 전세사기로 인한 피해 사례가 급증하고 있습니다. 특히 보증금을 돌려받지 못하거나 사기계약으로 집을 잃는 일이 빈번하게 발생하고 있는데요. 이런 피해를 예방하기 위해서는 부동산 계약 단계에서 꼼꼼한 확인이 필수입니다. 이 글에서는 전세사기를 예방하기 위해 계약서 작성 시 반드시 확인해야 할 항목들을 안내해드리겠습니다.

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1. 등기부등본에서 반드시 확인할 항목

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉘며, 각각의 항목을 통해 부동산의 권리관계를 파악할 수 있습니다. 표제부에서는 해당 부동산의 주소, 지목, 면적 등 기본 정보를 확인할 수 있으며, 계약하려는 주소와 일치하는지 대조해야 합니다. 갑구는 소유권에 관한 사항으로, 현재 소유자의 성명과 주민등록번호가 등재되어 있는지 확인해야 합니다. 특히 과거 소유권 이전 이력도 기록되어 있으므로 거래 이력의 신뢰도를 판단하는 데 도움이 됩니다. 을구는 저당권, 근저당권, 전세권, 가압류 등의 권리 제한 사항이 기재되는 부분입니다. 이 항목에서 금융기관 등의 설정이 있는지를 반드시 확인해야 하며, 채권최고액이 전세보증금을 초과할 경우 보증금 회수에 불리할 수 있습니다. 각 항목의 기재 내용을 꼼꼼히 읽고 이해하는 것이 전세사기를 예방하는 핵심입니다.

2. 전입신고와 확정일자는 입주 당일 바로

전세사기를 방지하기 위해서는 입주와 동시에 전입신고와 확정일자를 반드시 받아야 합니다. 전입신고는 임차인이 해당 주소에 거주하고 있다는 사실을 입증하는 것이며, 확정일자는 임대차 계약서의 날짜를 법적으로 인정받는 절차입니다. 이 두 가지를 완료해야만 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있어 보증금 보호가 가능합니다. 특히 확정일자가 없으면 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 우선 변제받을 수 없게 되므로, 반드시 입주 당일 또는 그 다음날까지 완료해야 합니다. 전입신고는 주민센터에서 처리할 수 있고, 확정일자는 주민센터나 인터넷등기소에서도 받을 수 있습니다. 이를 간과하면 사기범의 의도에 휘말릴 위험이 커집니다.

3. 계약서에 반드시 명시할 항목

부동산 계약서를 작성할 때는 단순히 계약서 양식을 채우는 것으로 끝나지 않습니다. 반드시 등기부등본상의 소유자 성명 및 주민등록번호를 명시해야 하며, 임대 목적물의 주소와 면적, 전세보증금 금액, 계약 기간, 입주일, 잔금일 등 구체적인 조건을 빠짐없이 기재해야 합니다. 또한 전세보증보험 가입 여부도 계약서에 명시하는 것이 중요합니다. 최근에는 보증보험 가입을 전제로 계약을 진행하는 경우가 많으며, 이는 보증금 회수를 보다 안전하게 보장하는 장치가 됩니다. 특히 구두 약속은 법적 효력이 없기 때문에, 모든 조건은 계약서에 서면으로 남겨야 하며 양측 날인 후 각각 1부씩 보관해야 분쟁 시 대응할 수 있습니다.

4. 전세보증금 보호장치 활용

전세보증금을 안전하게 지키기 위한 제도 중 하나가 전세보증금 반환보증보험입니다. HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 제공하는 이 상품은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보험사가 대신 반환해주는 제도입니다. 일정 수수료를 납부하면 가입할 수 있으며, 전세계약서, 확정일자, 전입신고 등이 기본 조건입니다. 특히 보증보험은 전세사기의 가장 확실한 대응책 중 하나로 꼽히고 있으며, 가입 조건이 충족된다면 꼭 활용하는 것이 좋습니다. 보증료율은 전세금액의 0.1~0.2% 수준으로 비교적 저렴하며, 보증기간 종료 전 연장도 가능합니다. 공식 홈페이지나 지정 대행기관을 통해 신청할 수 있습니다.

5. 중개업소 및 중개인 확인

신뢰할 수 있는 공인중개사를 통하지 않은 계약은 위험합니다. 계약 전에 중개인이 공인중개사 자격증을 보유한 정식 개업자인지 반드시 확인해야 합니다. 이를 위해서는 국토교통부에서 운영하는 공인중개사협회(www.kar.or.kr)나 실거래가 공개시스템(rtms.molit.go.kr)에서 중개인 등록 여부를 조회할 수 있습니다. 또한 공인중개사는 책임보험 가입이 의무화되어 있으므로, 혹시라도 중개사고가 발생했을 때 보상을 받을 수 있습니다. 중개업소 내 자격증 및 등록증 게시 여부를 확인하고, 중개보수 또한 계약 전 미리 협의해 과다 청구를 방지해야 합니다. 무등록 중개업자는 형사처벌 대상이므로 절대 이용하지 말아야 합니다.

6. 이런 사기는 조심하세요

전세사기는 매우 교묘하게 이뤄지기 때문에 몇 가지 대표적인 사례를 숙지하고 경계해야 합니다. 예를 들어 신축 건물이라며 등기부등본을 보여주지 않거나, 소유자가 아닌 사람이 대리 계약을 유도하는 경우가 대표적입니다. 또한 전입신고와 확정일자를 지연시키거나, 시세보다 터무니없이 낮은 전세금으로 유혹하는 경우도 흔합니다. 이런 경우는 대부분 사기의 전조이므로 계약을 유보하고, 전문가나 가족, 공인중개사의 의견을 꼭 참고해야 합니다. 의심스러운 상황에서는 계약을 강행하지 말고, 정확한 서류 확인과 공신력 있는 기관을 통해 이중 검토하는 것이 피해를 막는 최선의 방법입니다.

전세사기는 한번 당하면 회복이 어렵습니다. 사전 확인이 최선의 예방법입니다.