지분형 모기지란? 조건과 장단점

지분형 모기지 조건 – 내 집 마련의 새로운 방법일까?

최근 한국은행과 금융당국 고위 인사들이 참여한 정책 컨퍼런스에서 새로운 형태의 주택금융 제도인 지분형 모기지가 언급되며 관심을 모으고 있습니다. 이 제도는 기존의 대출 위주 방식에서 벗어나 정부와 공동으로 주택을 구매하는 개념을 도입해, 초기 자본이 부족한 무주택 실수요자들의 내 집 마련 기회를 확대하는 것이 목적입니다.

지분형 모기지란?

지분형 모기지는 구매자가 일정 비율의 자기자본을 투자하고, 은행 대출과 함께 한국주택금융공사(HF)가 나머지 지분을 직접 보유하는 방식으로 주택을 공동 매입하는 제도입니다.

예를 들어 10억 원짜리 주택을 구매할 때, 본인이 1억 원(10%)을 준비하고, 은행에서 4억 원(40%)을 대출받으면, 나머지 5억 원(50%)은 주택금융공사가 지분 투자 형태로 매입합니다. 이 경우, 매수자는 주택금융공사 지분에 대해 매달 '사용료'를 부담하게 되며, 이 비용은 일반 대출 이자보다 낮게 책정될 예정입니다.

왜 정부는 이 제도를 추진할까?

현재 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 등으로 인해 자금 여력이 부족한 청년, 신혼부부 등은 집을 구입하기 어려운 구조입니다. '영끌'이라는 단어가 일상화될 만큼, 초기 자본이 부족한 이들이 주택을 마련하는 데 큰 어려움을 겪고 있습니다.

정부는 자산 양극화 문제를 해소하고, 부모의 도움 없이도 청년 세대가 내 집 마련을 할 수 있도록 지분형 모기지와 같은 새로운 접근 방식을 검토 중입니다. 집값 상승에 따른 자산 격차를 줄이고, 사회적 불균형을 완화하는 것도 중요한 목적입니다.

지분형 모기지 조건 요약

지분형 모기지를 활용하면 자기자본은 약 10% 정도만 있어도 주택 구매가 가능합니다. 주택금융공사가 남은 지분을 보유하게 되며, 주택은 공동 명의로 등기됩니다. 정부가 보유한 지분에 대해서는 매달 사용료를 지불하게 되는데, 이 금액은 일반적인 대출 이자보다 낮게 책정될 예정입니다. 만약 주택 가격이 하락할 경우에는 정부가 먼저 손실을 감수하는 후순위 구조가 적용됩니다. 반대로 주택 가격이 상승하면, 증가한 수익은 정부와 구매자가 함께 나눠 갖는 방식입니다.

지분형 모기지의 장단점

장점

초기 자금 부담이 줄어들고, 대출 부담 없이 집을 마련할 수 있는 기회가 확대됩니다. 특히 무주택 청년과 신혼부부처럼 금융 여력이 부족한 실수요자에게는 매력적인 제도입니다.

단점

주택을 전적으로 소유하는 것이 아니기 때문에 '내 집'이라는 인식이 약해질 수 있고, 집값 상승 시 이익을 정부와 나눠야 한다는 점에서 심리적 거부감이 있을 수 있습니다. 또한 세금으로 주택가격 하락 손실을 보전한다는 구조는 일부 국민의 반발을 살 수 있습니다.

기존 제도와의 차이점

과거 박근혜 정부 시절 시행됐던 공유형 모기지는 낮은 이자로 대출을 제공하고, 주택 가격이 오르면 이익의 일부를 정부에 반환하는 방식이었습니다. 다만 당시에는 주택의 소유권이 100% 개인에게 있었고, 정부는 단순 자금 지원만 했습니다.

지분형 모기지는 소유권 자체를 분할하는 구조이며, 정부가 실제로 집을 공동으로 소유하게 됩니다. 이는 이전 제도와의 가장 큰 차별점입니다.

앞으로의 과제

아직 제도는 초기 단계로 구체적인 세부 조건과 대상 주택, 지역 등은 확정되지 않았습니다. 시범 사업은 수도권과 비수도권을 아우르는 방식으로 논의 중이며, 특히 역세권 등 선호 입지를 중심으로 추진될 가능성이 높습니다.

제도의 성공을 위해서는 소비자의 인식 개선과 함께 민간 금융기관의 참여, 충분한 수요자 교육 등이 병행되어야 할 것입니다.

지분형 모기지는 전세나 월세와는 다른 새로운 주거 방식입니다. 집값이 부담스러운 지금, 실수요자 중심의 새로운 대안이 될 수 있을지 앞으로의 정책 설계와 운용에 관심이 모아집니다.